Структура хипотекарних накнада 2023: Ево како да је промените

Мало позната доплата на хипотеку добија ревизију 1. маја која би могла да утиче на купце кућа на веома различите начине, потенцијално помажући онима са ниским кредитним резултатом смањењем њихових трошкова. Али неки зајмопримци са јачим кредитним резултатом могу на крају платити више.

Обнављање такозване накнаде за прилагођавање цене на нивоу кредита (ЛЛПА) изазива панику међу неким хипотекарним професионалцима, који примећују да ће купци са високим кредитним резултатом то преферирати. Претплата је извршена ефикасно Они са ниским резултатима.

Реакција на реформу навела је Федералну агенцију за стамбено финансирање, која наплаћује накнаде, да изда изјава Ове недеље такве забринутости назвати „фундаменталним неспоразумом“. Осетљивост у вези са променом накнада може се повећати с обзиром на кризу приступачности на тржишту некретнина, која тера многе купце да не купују кућу.

Која је сврха промене такси?

Нова структура хипотекарних накнада има за циљ да помогне људима који су се историјски борили да купе своје прве домове, као што су породице са нижим приходима које можда имају ниже кредитне резултате, смањењем трошкова затварања, рекао је економиста Зиллов Орпхе Дивоунгуи за ЦБС МонеиВатцх.

„Приуштивост становања остаје највећи изазов за купце у кући данас“, истакао је он. „Неки зајмопримци ће плаћати нешто ниже накнаде, а неки други зајмопримци ће плаћати нешто веће трошкове задуживања него што су то чинили раније.

Ево шта треба да знате о променама.

Које су накнаде за прилагођавање стопе на нивоу кредита?

Ово је накнада коју наплаћују Фанние Мае и Фреддие Мац која се првенствено заснива на кредитном резултату купца куће и величини учешћа. Они су често укључени у трошкове затварања, што може бити фактор који неки људи игноришу приликом прве куповине куће.

ЛЛПА су уведени отприлике у време финансијске кризе 2008. како би се надокнадили ризици које сносе Фанние и Фреддие Мац, федерално субвенционисане хипотекарне институције које надгледа Федерална агенција за стамбено финансирање (ФХФА).

„То је начин да се порески обвезници осигурају од зајмопримаца који не плаћају своје кредите“, рекао је Девонги.

Нове накнаде утичу само на купце кућа и немају утицаја на људе који већ поседују своје домове. Нити ће то утицати на отприлике 40% хипотека које не подржавају Фанние Мае или Фреддие Мац.

Шта ће се променити 1. маја?

ФХФА ресетује структуру накнада за ЛЛПА-е почевши од 1. маја смањењем накнада за неке зајмопримце и повећањем накнада за друге.

„Разлика у накнадама између зајмопримаца са ниским и високим кредитним рејтингом неће бити тако велика“, рекао је Девонги.

На пример, почевши од следећег месеца, купац куће са кредитним резултатом између 640 и 659 – који се сматра „фер“ – и који има учешће од 5% ће имати ЛЛПА од 1,5%. Пре промене, накнада за ову групу купаца износила је 2,75%. То значи да ће свако ко купи кућу од 200.000 долара платити ЛЛПА накнаду од 3.000 долара према новој структури, што је мање од 5.000 долара раније.

Али неки купци неће добити тако добру понуду као некада. На пример, купци кућа са кредитним резултатом од 740 до 759 – који се сматрају „веома добрим“ – и смањењем од 20% суочили би се са новом ЛЛПА од 1%, у поређењу са 0,5% раније. За кућу од 200.000 долара, то значи да ће се накнада удвостручити на 2.000 долара.

Зашто је промена усмерена на критику?

Неки стручњаци верују да су нова правила неправедна јер ефикасно кажњавају купце са вишим кредитним резултатом, док други страхују да би промена могла да има застрашујући ефекат на куповину.

Натионал Ассоциатион оф Реалторс изашао против велепродајне реформе, тврдећи да би нова структура накнада могла наштетити неким купцима у тренутку када је приступачност и даље тешка.

Међутим, промене су сложене и не повећавају једнообразно ЛЛПА за људе са високим кредитним резултатима. Неки људи са добрим кредитним резултатом неће видети никакву промену, док неколицина зајмопримаца са високим резултатом може видети мало побољшања. На пример, купци са кредитним резултатом изнад 780, који се сматрају одличним, који уплате учешће од 5% видели би да се њихов ЛЛПА смањио за 0,625 процентних поена.

Рајеев Сетхи, професор економије на Барнард колеџу и Универзитету Колумбија, приметио је у блог посту да би то могло имати „ненамерне последице“. Они са прилично високим кредитним резултатом и великим богатством [could] Одлучили су да стратешки смање своје учешће како би искористили ниже накнаде.“

Шта каже влада?

Директор ФХФА Сандра Л. Тхомпсон Рекао је У саопштењу од уторка се наводи да се промена накнаде погрешно тумачи и да је нова структура плаћања део ремонта који је почео 2021. делимично као начин да се „настави да се подржава куповине зајмопримаца ограничених приходима или богатством“.

„Зајмопримци са вишим кредитним рејтингом се не наплаћују тако да зајмопримци нижег кредитног рејтинга могу да плате мање“, рекла је она. „Ажуриране накнаде, као што је важило за претходне накнаде, генерално се повећавају како се кредитни резултати смањују за било који ниво учешћа.“

Дакле, да ли купци кућа са вишим кредитним резултатом плаћају више?

Не, јер они са вишим кредитним резултатима и даље плаћају мање од оних без високих бодова, кажу стручњаци.

„Добар кредитни резултат и даље даје предност према новој структури накнада, иако у опадајућем степену на неким нивоима односа кредита и вредности“, приметио је Сетхи.

Али, као што је горе наведено, накнаде су смањене за многе типове зајмопримаца са нижим кредитним резултатом и повећане за оне са вишим резултатима, што значи да је разлика између ове две врсте зајмопримаца сада ужа.

Да ли треба да смањим свој кредитни резултат да бих добио јефтиније накнаде?

појединачни режими извештај Он је цитирао неименованог стручњака који је саветовао људима да смање своје кредитне оцене како би добили боље накнаде, али то је ужасан финансијски савет, кажу стручњаци.

Прво, људи са вишим кредитним резултатима и даље плаћају ниже накнаде, тако да нема смисла оштетити ваш кредитни резултат. Друго, то може уништити ваше шансе за добијање бољих стопа на друге зајмове, као што су кредити за аутомобиле или кредитне картице.

„Суштина је да ако имате виши кредитни резултат, платићете мање од некога са дозвољеним кредитним резултатом“, рекао је Девонги.