Странге Хоусинг Маркет, у 5 графикона

Цене станова задржале су се боље него што се очекивало усред раста каматних стопа. Али то не значи да је тржиште некретнина здраво.

Када је Фед почео да повећава каматне стопе 2022. године, већина економиста је мислила да ће тржиште некретнина прво трпети последице: већи трошкови задуживања би поскупели куповину и изградњу, што би довело до мање потражње, мање изградње и нижих цена. .

У почетку су били у праву. Изградња је успорила, али се онда вратила. Цене су ослабиле, а затим наставиле свој узлазни марш. Високе камате отежале су куповину кућа, али Американци и даље желе да их купе.

Резултат је стамбено тржиште које је другачије и чудније од оног описаног у уџбеницима економије. Делови су се показали изненађујуће флексибилним. Остали делови су скоро потпуно заробљени. Чини се да су неки на ивици, у опасности од колапса ако каматне стопе остану високе предуго или ако економија неочекивано ослаби.

То је такође тржиште са оштрим поделама. Људима који су имали ниске каматне стопе пре 2022. године, у већини случајева је порасла вредност кућа, али су били изоловани од већих трошкова задуживања. С друге стране, они који већ нису поседовали често су били приморани да бирају између неприуштивих кирија и неприуштивих цена кућа.

Али ситуација је деликатна. Власници кућа у неким деловима земље суочавају се са веома високим трошковима осигурања. Кирије су умерене у неким градовима. Градитељи проналазе начине да нове домове учине приступачнијим за купце који први пут долазе.

Не постоји ниједан индикатор који говори целу причу. Уместо тога, економисти и стручњаци из индустрије кажу да разумевање тржишта некретнина захтева сагледавање низа података који бацају светло на различите делове слагалице.

1. Тешко је наћи дом за куповину.

Брзи раст каматних стопа смањио је потражњу за стамбеним објектима, чинећи задуживање скупљим. Али то је такође довело до значајног смањења понуде: многи власници држе своје домове дуже него што би иначе, јер продаја значи одустајање од изузетно ниских камата.

Овај феномен „фиксирања цена“ допринео је озбиљном недостатку кућа за продају. То није једини фактор: изградња домова је одлагана годинама пре пандемије, а бејби бумери који се пензионишу су изабрали да остану у својим домовима радије него да се преселе у пензионерске заједнице или да се смање у кондоминијуме као што су многи стручњаци за стамбена питања предвидели.

Многи економисти верују да је недостатак понуде помогао да цене остану високе, посебно на неким тржиштима, иако се не слажу око величине ефекта. Оно што је сигурно је да је сваком ко је желео да купи, проналажење дома било веома тешко.

2. Куће су недоступне.

Цене кућа, које су већ високе, скочиле су током пандемије и порасле за више од 40 одсто на националном нивоу од краја 2019. до средине 2021. године, према индексу цена С&П ЦореЛогиц Цасе-Схиллер. Од тада су расле спорије, али нису пале онако како су многи економисти очекивали када је Фед почео да повећава каматне стопе.

Високе камате су ове цене учиниле недостижним за многе купце. Неко ко купује кућу од 300.000 долара са учешћем од 10 одсто могао би да очекује да плаћа око 1.100 долара месечно на своју хипотеку крајем 2021. године, када су каматне стопе на 30-годишњи зајам са фиксном каматном стопом биле око 3 одсто. Данас, са каматним стопама од око 7 процената, исти дом би коштао око 1.800 долара месечно, што је скоро 60 процената повећања месечних трошкова. (А ово чак ни не узима у обзир веће трошкове осигурања или друге трошкове.)

Економисти имају различите начине за мерење приступачности, али сви показују прилично исту ствар: Куповина куће, посебно за купце који први пут купују, више је ван домашаја него у било ком тренутку у деценијама, или можда икада раније. Један индикатор, из Зиллова, показује да типична породица која купи просечан дом уз учешће од 10 одсто може очекивати да ће потрошити више од 40 одсто својих прихода на трошкове становања, много више од 30 одсто које препоручују финансијски стручњаци. А у многим градовима, попут Денвера, Остина и Нешвила – да не помињемо дугогодишње изванредне ситуације као што су Њујорк и Сан Франциско – бројке су много горе.

Можда најизненађујући развој стамбеног тржишта у последње две године била је отпорност продаје нових кућа.

Програмери обично трпе када каматне стопе расту, јер већи трошкови задуживања одбијају купце, а градњу поскупљују.

Али овог пута, са тако мало кућа доступних за продају, многи купци су се окренули новоградњи. У исто време, многи велики грађевинари су могли да се задужују када су каматне стопе биле ниске, и могли су да искористе ту финансијску моћ да „купе“ каматне стопе за купце – чинећи своје домове приступачнијим без снижавања цена.

Као резултат тога, продаја нових домова остала је релативно стабилна чак и када је продаја постојећих кућа опала. Нарочито су програмери настојали да удовоље купцима први пут изградњом мањих домова, сегмента тржишта који су годинама игнорирали.

Али није јасно колико дуго овај тренд може да се настави. Многи грађевинари су се повукли када су каматне стопе први пут порасле, остављајући мање нових домова у плану за излазак на тржиште у наредним годинама. Ако цене остану високе, грађевинарима може постати тешко да понуде финансијске подстицаје које су користили да привуку купце који први пут купе. Приватни инвеститори у мају су започели градњу нових домова најспоријом стопом у скоро четири године, саопштило је у четвртак Министарство трговине САД.

4. Кирије су такође недоступне.

Закупнине су нагло порасле у већем делу земље током пандемије, пошто су Американци бежали из градова у потрази за простором. Затим су наставили да расту, пошто је снажно тржиште рада повећало потражњу.

Раст кирија је помогао да се подстакне бум стамбених зграда, што је довело до прилива понуде на тржиште, посебно у јужним градовима као што су Остин и Атланта. То је довело до споријег раста закупнина или чак пада на неким местима.

Али ова модерација се споро пробија кроз тржиште. Многи изнајмљивачи плаћају закупнине које су преговаране раније у стамбеном циклусу, а нова градња је концентрисана на луксузном тржишту, што мало помаже изнајмљивачима са средњим или ниским примањима, барем краткорочно.

Све ово је довело до кризе приступачности изнајмљивања која се погоршава. а Рекордан удео станара Они троше више од 30 одсто својих прихода на становање, недавно је открио Харвард Заједнички центар за стамбене студије, а више од 12 милиона домаћинстава троши више од половине свог прихода на кирију. Приступачност више није проблем само за сиромашне: извештај Харварда је открио да је кирија постала терет чак и међу многим породицама које зарађују више од 75.000 долара годишње.

5. Можда је у току трансформација.

Током већег дела последње две године, тржиште некретнина – посебно за постојеће домове – је заглављено. Купци не могу приуштити куће осим ако цене или каматне стопе не падну. Власници осећају мали притисак да продају и не желе да постану купци.

Шта би могло да прекине застој? Једна од могућности су ниже каматне стопе, што би могло довести до повратка купаца и продаваца на тржиште. Али с обзиром да се инфлација показује тврдоглавом, смањење каматних стопа није неизбежно.

Друга могућност је постепено враћање у нормалу, јер власници одлучују да више не могу да одлажу дуго очекиване потезе и постају спремнији на склапање посла, а купци капитулирају пред вишим каматама.

Постоје знаци да то може почети да се дешава. Све више власника ставља своје домове на продају, а све више снижава цене како би привукли купце. Градитељи завршавају све нове домове без чекања купаца. Агенти за некретнине деле приче о празним отвореним кућама и домовима који остају на тржишту дуже него што се очекивало.

Ретко ко очекује пад цена. Миленијумци су усред година куповине кућа, што значи да би потражња за кућама требало да буде велика, а године недовршене изградње значе да земља још увек има премало домова према већини мерила. Пошто је већина власника кућа имала много капитала, а стандарди позајмљивања су били строги, мало је вероватно да ће доћи до таласа принудних продаја као што се догодило када је стамбени балон пукао пре скоро две деценије.

Али то такође значи да је мало вероватно да ће се криза приступачности ускоро решити сама од себе. Ниже стопе би помогле, али биће потребно више од тога да би поседовање куће постало достижно за многе млађе Американце.