Нагодба НАР-а ступа на снагу данас: Ево шта се мења и зашто

ЦНН
—

У суботу је званично ступио на снагу нови скуп правила која регулишу начин на који већина професионалаца за некретнине послује у Сједињеним Државама – а промене би могле да промене начин на који Американци купују и продају куће.

Национално удружење посредника у промету некретнинама, моћно трговачко удружење са 1,5 милиона чланова, одобрило је правила као део нагодбе од 418 милиона долара у антимонополским тужбама. Правила имају за циљ да промене начин на који агенти за некретнине добијају плату и ко их плаћа. То је највећа промена у правилима организације у најмање једној генерацији.

У саопштењу, Кевин Сирс, председник Националне асоцијације посредника за некретнине, рекао је да промене „помажу да се потрошачима оснажи већа јасноћа и избор приликом куповине и продаје куће“.

„Уверен сам у способности наших чланова да се припреме и прихвате ову еволуцију у нашој индустрији и помогну да се потрошачи усмере у новом пејзажу“, рекао је он.

Ево шта треба да знате:

Историјски гледано, од купаца се није очекивало да директно плаћају свог посредника за некретнине. То је зато што провизије посредника за некретнине – и за агента купаца и за агента продаваца – плаћа продавац куће.

Комитети Накнада обично износи 5% или 6% од продајне цене куће, тако да би за кућу од 450.000 долара, што је отприлике средња цена куће у Сједињеним Државама, продавац био одговоран за 27.000 долара накнаде. Многи стручњаци су споменули Ове провизије су уграђене у каталошку цену кућа, надувавајући цене кућа, рекао је он.

Али почевши од ове недеље, агентима продаваца више неће бити дозвољено да оглашавају провизије агентима купаца на вишеструким услугама листинга које агенти за некретнине користе за листање и проналажење домова за продају и олакшавање трансакција.

То значи да агент купца више не може да користи базу података за тражење домова на основу тога колико ће добити, пракса која се зове „управљање“. Што је навело неке агенте да прескоче да покажу куће које одговарају критеријумима њихових клијената само зато што је продавац нудио провизије испод тржишне, тврде критичари.

„Без провизије на МЛС-у, теже је да вас водим, јер не можете једноставно да тражите провизије од 3%“, рекла је Тања Мунстер, професорка права на Правном факултету Универзитета у Буфалу позовите све и сазнајте каква је ситуација, али то отежава.

Друга промена утиче на однос између потенцијалних купаца куће и агената за некретнине. Купци сада морају да потпишу правно обавезујући уговор о заступању са својим агентом пре него што почну заједно да обилазе куће.

Ови уговори су дизајнирани да кажу купцима како ће њихов агент зарадити своју провизију, а ако продавци не пристану да плате агентову провизију, купац може бити одговоран за то плаћање. Такође је дизајниран да обавести купце да се о овој провизији може у потпуности преговарати.

„Идеја је да ако купци схвате да могу да преговарају о провизијама и ако заиста плате њима, а не продавцу, то би могло да створи интегрисаније тржиште и можда мени услуга у будућности који ће бити бољи“, рекао је Норм Милер, професор емеритус некретнина на Универзитету у Сан Дијегу „Упоредивији са другим развијеним земљама.

Кључни елемент ових споразума је да агент купца не може добити већу надокнаду него што је купац првобитно пристао, чак и ако је продавац вољан да понуди више.

На њој ВебситеНационална асоцијација посредника за некретнине је саопштила да су ове две промене „елиминисале све теоријске смернице, јер брокер не би добио већу надокнаду усмеравањем купца на одређени листинг јер је имао ‘вишу’ понуду компензације.

Завршно рочиште за одобрење заказано је за 26. новембар, али је судија дао прелиминарно одобрење за поравнање Националне асоцијације посредника за некретнине у априлу.

Неке брокерске куће су схватиле да се купци могу осећати нервозно због потписивања било чега што их везује за правно обавезујући однос са агентом пре него што почну да обилазе куће. Дакле, направили су краткорочне уговоре који покривају недељу или можда чак сат времена како би купци могли да се осећају пријатно са агентом пре него што се обавежу.

Али Мунистер је упозорио купце да би требало да буду опрезни при потписивању било које врсте правно обавезујућег уговора без да га пажљиво прочитају.

„Наћи ћете све врсте различитих верзија ових споразума које ће се разликовати од државе до државе, од брокерске фирме до брокерске фирме, могло би да их буде на хиљаде“, рекла је она. „Забринут сам да би се купци и продавци могли пријавити за нешто без размишљања, а затим бити изненађени када ствари нису оно што су мислили.

Лео Пареја, извршни директор ЕКСП Реалти-а, једне од највећих америчких агенција за посредовање у промету некретнинама, рекао је за ЦНН да је сачинио нацрт уговора о купцима своје компаније на поједностављен начин како би избегао било какву потенцијалну забуну.

„Ово је дизајнирано да буде нешто што потрошач може да прочита на свом прилазу, а да се не осећа као да је у непријатној позицији“, рекао је Пареја. „Не треба вам диплома права да бисте је прочитали.

Пареја је одлучио да своје уговоре учини широко доступним како би и друге компаније могле да их користе.

„Ми само желимо да потрошачи и агенти имају што мање трења у будућности, јер је то последња ствар која нам је тренутно потребна“, рекао је он.

Неки стручњаци за некретнине упозорили су да би нова правила могла имати застрашујући ефекат на тржиште куповине некретнина јер би број купаца сада могао бити у порасту Очекује се да ће моћи да обезбеде готовину за плаћање својих клијената.

Али Мунистер је рекла да верује да ће промене дугорочно помоћи потрошачима.

„Мислим да је најбоља ствар за купце и продавце кућа да се с временом смање провизије“, рекла је она.

Али још увек није јасно да ли ће трошкови куповине и продаје кућа у Сједињеним Државама одмах постати јефтинији за већину људи.

„Мислим да ће на крају неко рећи: ‘Хајде да се такмичимо по цени'“, каже Милер са Универзитета у Сан Дијегу, „Ако је у питању велика компанија, то би могло да доведе до револуције. Али када ће се то догодити? Не знам. .“

У краткорочном периоду, Милер верује да ће хипотекарне стопе имати већи утицај на приступачност становања него било која одређена промена правила.

Просечна 30-годишња фиксна хипотека недавно је достигла 6,49%, што је и даље високо у поређењу са недавном историјом, али је близу најнижег нивоа у више од годину дана.

„Ово има много већи утицај на приступачност од било чега о чему овде говоримо“, рекао је Милер „Ако хипотекарне стопе падају даље, промене правила ће бити нешто више од буке у једначини.